BETHESDA, Md . Global Medical REIT Inc. (NYSE: GMRE) (la «Compañía» o «GMRE»), un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) de un consultorio de arrendamiento neto que posee y adquiere instalaciones de atención médica especialmente diseñadas y alquila esas instalaciones a sistemas y grupos de atención médica sólidos con una participación de mercado líder, anunció hoy resultados financieros para los tres y doce meses que terminaron el 31 de diciembre de 2019 y proporcionó una actualización de adquisiciones.
Aspectos destacados del cuarto trimestre de 2019
El ingreso neto atribuible a los accionistas comunes fue de $ 1.2 millones, o $ 0.03 por acción diluida, en comparación con $ 7.0 millones, o $ 0.31 por acción diluida, en el período del año anterior.
Fondos de operaciones («FFO») de $ 0.21 por acción y unidad, en comparación con $ 0.20 por acción y unidad en el período comparable del año anterior.
Fondos ajustados de operaciones («AFFO») de $ 0.21 por acción y unidad, en comparación con $ 0.20 por acción y unidad en el período comparable del año anterior.
Aumento de los ingresos totales 42.3% período a período a $ 20.5 millones, impulsado principalmente por la actividad de adquisición de la Compañía en los últimos doce meses.
Adquirió cinco propiedades, que abarcan un total de 185,220 pies cuadrados alquilables, por un precio de compra total de $ 72.8 millones a una tasa de capitalización promedio ponderada de 7.4%.
Emitió 6.9 millones de acciones comunes a $ 13.00 por acción en una oferta pública, que generó $ 89.7 millones de ingresos brutos.
La compañía se agregó al índice MSCI U.S.REIT.
La Junta Directiva formó un comité especial de directores independientes y desinteresados para evaluar una posible transacción de internalización de la administración.
Aspectos destacados de todo el año 2019
El ingreso neto atribuible a los accionistas comunes fue de $ 3.4 millones, o $ 0.10 por acción diluida, en comparación con $ 7.7 millones, o $ 0.35 por acción diluida, en el año anterior, que incluyó una ganancia de $ 7.7 millones en la venta de propiedades de inversión.
FFO de $ 0.75 por acción y unidad, en comparación con $ 0.76 por acción y unidad en el año anterior.
AFFO de $ 0.75 por acción y unidad, en comparación con $ 0.76 por acción y unidad en el año anterior.
Los ingresos por alquileres aumentaron 32.7% año tras año a $ 70.5 millones, principalmente impulsados por adquisiciones realizadas en los últimos doce meses.
Adquirió 18 propiedades, que abarcan un total de 701,936 pies cuadrados alquilables, por un precio total de compra de $ 253.5 millones a una tasa de capitalización promedio ponderada de 7.5%.
Recaudó aproximadamente $ 200.1 millones en ingresos brutos, principalmente a través de una combinación de ofertas públicas de acciones comunes y emisiones en cajeros automáticos.
Jeffrey M. Busch, Presidente, Director Ejecutivo y Presidente declaró: “2019 fue un año excepcional para GMRE ya que invertimos $ 253.5 millones en 18 adquisiciones de instalaciones médicas de alta calidad, que nos posicionan para un crecimiento a largo plazo. Superamos nuestras expectativas de adquisición y mantuvimos nuestra disciplina en la suscripción, logrando una tasa de capitalización promedio ponderada de 7.5% para estas adquisiciones. A medida que continuamos aumentando nuestra plataforma de forma acumulativa, también aumentamos el valor de nuestra empresa a $ 1.100 millones con un capital contable de más de $ 500 millones. Este importante hito llevó a la Junta Directiva a formar un comité especial de directores independientes y desinteresados para evaluar una posible transacción de internalización ”.
El Sr. Busch continuó: “Estamos entusiasmados con nuestras perspectivas mientras miramos hacia el futuro. Nuestra cartera sigue siendo grande y activa y, a pesar de un entorno de adquisición cada vez más competitivo, confiamos en nuestra capacidad para hacer crecer aún más nuestra plataforma. Estamos orgullosos de nuestros logros en 2019 y estamos entusiasmados con lo que nos espera ”.
Resultados financieros
Los ingresos por rentas para el cuarto trimestre de 2019 aumentaron 42.1% período a período a $ 20.4 millones, lo que refleja el crecimiento de la cartera de la Compañía en los últimos doce meses.
Los gastos totales para el cuarto trimestre fueron de $ 17.7 millones, en comparación con $ 12.5 millones para el mismo período del año anterior, lo que refleja principalmente el crecimiento de la cartera de propiedades de la Compañía. Los gastos por intereses para el cuarto trimestre de 2019 fueron de $ 4.8 millones, en comparación con $ 4.3 millones para el mismo período del año anterior. Este aumento se debe principalmente a mayores préstamos promedio durante el trimestre que ayudaron a financiar nuestras adquisiciones de propiedades.
El ingreso neto atribuible a los accionistas comunes para el cuarto trimestre totalizó $ 1.2 millones, o $ 0.03 por acción, en comparación con el ingreso neto de $ 7.0 millones, o $ 0.31 por acción, en el mismo período del año anterior. El cambio año tras año se debió principalmente a una ganancia de $ 7.7 millones en la venta de propiedades de inversión registrada en el período del año anterior, parcialmente compensada por los beneficios de la actividad de adquisición acumulativa en 2019.
La Compañía reportó un FFO de $ 0.21 por acción y unidad para el cuarto trimestre, en comparación con $ 0.20 por acción y unidad en el período comparable del año anterior. AFFO fue de $ 0.21 por acción y unidad para el cuarto trimestre versus $ 0.20 por acción y unidad en el período comparable del año anterior.
Actualización de cartera
Al 31 de diciembre de 2019, la cartera de la Compañía estaba ocupada en un 99.8% y comprendía 2.8 millones de pies cuadrados alquilables con una renta base anual de $ 70.4 millones. El índice de cobertura de alquiler de cartera de la Compañía fue de 4.9 veces. El plazo de arrendamiento promedio ponderado para la cartera de la Compañía es de 8.8 años y presenta una escalada de alquiler anual promedio ponderado de 2.1%.
Actualización de adquisiciones
Durante el cuarto trimestre de 2019, la Compañía completó cinco adquisiciones de propiedades, que abarcan un total de 185,220 pies cuadrados alquilables, por $ 72.8 millones. Las propiedades se compraron a una tasa de capitalización promedio de 7.4%.
En 2019, la Compañía completó 18 adquisiciones, que abarcan un total de 701,936 pies cuadrados alquilables, por un precio total de compra de $ 253.5 millones a una tasa de capitalización promedio ponderada de 7.5%.
Desde el 1 de enero de 2020, la Compañía adquirió tres propiedades adicionales que abarcan un total de 246,623 pies cuadrados alquilables por $ 45.1 millones.
Además, la Compañía tiene cuatro propiedades adicionales bajo contrato por un precio de compra total de $ 67.3 millones. Las propiedades se encuentran actualmente en el período de diligencia debida y no podemos garantizar que las adquisiciones se realizarán de manera oportuna, si es que lo hacen.
Balance y liquidez
Al 31 de diciembre de 2019, la Compañía tenía una liquidez total de aproximadamente $ 151.4 millones, incluyendo efectivo y capacidad en su Línea de Crédito. La deuda total pendiente, incluidos los préstamos pendientes en la Línea de Crédito y los pagarés (ambos netos de costos de financiamiento diferido no amortizados), fue de $ 386.2 millones. Al 31 de diciembre de 2019, la deuda de la Compañía tenía una tasa de interés promedio ponderada de 3.90% y un plazo restante promedio ponderado de 3.76 años.
Durante diciembre de 2019, la Compañía emitió 6.9 millones de acciones ordinarias a $ 13.00 por acción en una oferta pública en la que recaudó $ 89.7 millones en ganancias brutas.
Además, durante el cuarto trimestre, la Compañía emitió 0.6 millones de acciones comunes a través de su programa de oferta «At-The-Market» (ATM) a un precio promedio por acción de $ 13.04, generando ganancias brutas de $ 7.6 millones.
Dividendos
El 13 de diciembre de 2019, el Consejo de Administración declaró un dividendo en efectivo de $ 0.20 por acción a los accionistas comunes registrados al 26 de diciembre de 2019, que se pagó el 9 de enero de 2020, que representa el pago de dividendos de la Compañía para sus accionistas comunes en el cuarto trimestre de 2019. La Junta también declaró un dividendo en efectivo de $ 0,46875 por acción a los tenedores registrados al 15 de enero de 2020 de sus Acciones Preferidas de la Serie A, que se pagaron el 31 de enero de 2020. Este dividendo representó el dividendo trimestral de la Compañía en sus Acciones Preferidas de la Serie A para el período comprendido entre el 31 de octubre de 2019 y el 30 de enero de 2020.
El 3 de marzo de 2020, el Consejo de Administración declaró un dividendo en efectivo de $ 0.20 por acción a los accionistas comunes registrados al 25 de marzo de 2020, pagadero el 9 de abril de 2020, que representa el pago de dividendos de la Compañía para sus accionistas comunes en el primer trimestre de 2020. La Junta también declaró un dividendo en efectivo de $ 0,46875 por acción a los tenedores registrados al 15 de abril de 2020 de sus Acciones Preferidas de la Serie A, que se pagará el 30 de abril de 2020. Este dividendo representó el dividendo trimestral de la Compañía en sus Acciones Preferidas de la Serie A para el período comprendido entre el 31 de enero de 2020 y el 29 de abril de 2020.
Reunión anual 2020
El 3 de marzo de 2020, el Consejo de Administración aprobó la reunión y las fechas de registro para la reunión anual de Accionistas 2020 de la Compañía. La reunión se llevará a cabo el miércoles 27 de mayo de 2020. Los accionistas registrados a partir del 2 de abril de 2020 serán elegibles para votar en la reunión.
INFORMACIÓN SUPLEMENTARIA
Los detalles sobre estos resultados se pueden encontrar en el paquete financiero complementario de la Compañía disponible en la sección de Relaciones con Inversionistas del sitio web de la Compañía en http://investors.globalmedicalreit.com/.
LLAMADAS A LA CONFERENCIA E INFORMACIÓN DE WEBCAST
La compañía organizará una transmisión por Internet y una conferencia telefónica en vivo el jueves 5 de marzo de 2020 a las 9:00 a.m., hora del este. El webcast se encuentra en la sección «Relaciones con los inversores» del sitio web de la Compañía en http://investors.globalmedicalreit.com/.
Para participar por teléfono:
Marque al menos cinco minutos antes de la hora de inicio y haga referencia a Global Medical REIT Inc.
Doméstico: 1-877-705-6003
Internacional: 1-201-493-6725
Repetición:
Se publicará una reproducción de audio de la llamada en conferencia en el sitio web de la Compañía.
ACERCA DE REIT MÉDICO GLOBAL
Global Medical REIT Inc. es un consultorio médico de arrendamiento neto REIT que adquiere instalaciones de atención médica especializadas especialmente diseñadas y alquila esas instalaciones a sistemas de atención médica y grupos de médicos con una participación de mercado líder.
MEDIDAS FINANCIERAS NO GAAP
FFO y AFFO son medidas financieras que no son PCGA en el sentido de las normas de la Comisión de Bolsa y Valores de los Estados Unidos («SEC»). La Compañía considera que el FFO y el AFFO son medidas complementarias importantes de su desempeño operativo y cree que los analistas de valores, inversionistas y otras partes interesadas usan el FFO con frecuencia en la evaluación de los REIT, muchos de los cuales presentan FFO cuando informan sus resultados. De acuerdo con la definición de la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces («NAREIT»), FFO significa ingreso o pérdida neta calculada de acuerdo con los PCGA antes de los intereses no controladores de los tenedores de unidades OP y unidades LTIP, excluyendo ganancias (o pérdidas) de ventas de propiedades y artículos extraordinarios, menos dividendos de acciones preferidas, más depreciación y amortización relacionada con bienes inmuebles (excluyendo la amortización de costos financieros diferidos y gastos de amortización de arrendamiento por encima del mercado), y después de ajustes para sociedades no consolidadas y negocios conjuntos. Debido a que FFO excluye la depreciación y amortización relacionada con bienes inmuebles (que no sea la amortización de los costos de financiamiento diferidos y los gastos de amortización de arrendamiento por encima del mercado), la Compañía cree que FFO proporciona una medida de desempeño que, cuando se compara período tras período, refleja el impacto en las operaciones a partir de las tendencias en las tasas de ocupación, las tasas de alquiler, los costos operativos, las actividades de desarrollo y los costos de intereses, lo que proporciona una perspectiva que no es inmediatamente aparente a partir de la medición GAAP más cercana, el ingreso neto o la pérdida.
AFFO es una medida no GAAP utilizada por muchos inversores y analistas para medir el rendimiento operativo de una empresa de bienes raíces al eliminar el efecto de los elementos que no reflejan las operaciones inmobiliarias en curso. La gerencia calcula el AFFO modificando el cálculo de NAREIT del FFO ajustándolo para ciertos artículos en efectivo y no en efectivo y ciertos artículos recurrentes y no recurrentes. Para la Compañía, estos elementos incluyen: (a) costos recurrentes de adquisición y disposición, (b) pérdida por extinción de deudas, (c) ingresos por alquiler diferido recurrente en línea recta, (d) gastos recurrentes de compensación basados en acciones, (e) recurrentes amortización de los arrendamientos de mercado anteriores, (f) amortización recurrente de costos financieros diferidos, (g) comisiones de arrendamiento recurrentes, y (h) otras partidas.
La gerencia cree que informar AFFO además de FFO es una medida complementaria útil para que la comunidad inversora use cuando evalúa el desempeño operativo de la Compañía de manera comparativa. Los cálculos de FFO y AFFO de la Compañía pueden no ser comparables con los de FFO y AFFO informados por otros REIT que no calculan el FFO de acuerdo con la definición de NAREIT, que interpretan la definición de NAREIT de manera diferente que la Compañía, o que calculan el FFO y el AFFO de una manera diferente conducta.
TASA DE COBERTURA DE ALQUILER
Para fines de calcular el índice de cobertura EBITDARM promedio ponderado de nuestra cartera (“Índice de cobertura de alquiler”), excluimos a los inquilinos con calificación crediticia o sus subsidiarias para los cuales los estados financieros no estaban disponibles o no estaban lo suficientemente detallados. Estas proporciones se basan únicamente en la última información disponible. La mayoría de los estados financieros del inquilino no están auditados y no hemos verificado de forma independiente ninguna información financiera del inquilino (auditada o no auditada) y, por lo tanto, no podemos asegurarle que dicha información sea precisa o completa. Algunos otros inquilinos (aproximadamente el 3% de nuestra cartera) están excluidos del cálculo debido a la falta de información financiera disponible. Además, nuestro índice de cobertura de alquileres agrega las distribuciones y compensaciones de los médicos. La gerencia cree que todos los ajustes son razonables y necesarios.
DECLARACIONES DE FUTURO
Ciertas declaraciones contenidas en este documento pueden considerarse «declaraciones prospectivas» en el sentido de la Ley de Reforma de Litigios de Valores Privados de 1995, y es la intención de la Compañía que dichas declaraciones estén protegidas por el puerto seguro creado de ese modo. Estas declaraciones prospectivas se identifican por el uso de términos y frases como «anticipar», «creer», «podría», «estimar», «esperar», «pretender», «puede», «debería», «planificar» , «» predecir «,» proyecto «,» voluntad «,» continuar «y otros términos y frases similares, incluidas referencias a supuestos y pronósticos de resultados futuros. A excepción de la información histórica, las declaraciones establecidas en este documento incluyen, entre otras, cualquier declaración con respecto a nuestras ganancias, el rendimiento financiero esperado (incluidos los flujos de efectivo futuros asociados con nuevos inquilinos), dividendos futuros u otros elementos financieros; cualquier otra declaración relacionada con nuestros planes, estrategias, objetivos y expectativas para futuras operaciones, incluida la potencialización de la gestión interna, nuestra cartera de oportunidades de adquisición y la actividad de adquisición esperada, incluido el momento y / o la finalización exitosa de cualquier adquisición y recibos de alquiler esperados en estas propiedades , y cualquier declaración sobre condiciones o desempeño económico futuro son declaraciones a futuro. Estas declaraciones a futuro se basan en nuestras expectativas, estimaciones y suposiciones actuales y están sujetas a ciertos riesgos e incertidumbres. Aunque la Compañía cree que las expectativas, estimaciones y suposiciones reflejadas en sus declaraciones prospectivas son razonables, los resultados reales podrían diferir materialmente de los proyectados o asumidos en cualquiera de las declaraciones prospectivas de la Compañía. La información adicional sobre nosotros y nuestro negocio, incluidos factores adicionales que podrían afectar de manera material y adversa nuestros resultados financieros, incluye, entre otros, los riesgos descritos en la Parte I, Elemento 1A – Factores de riesgo, en nuestro Informe anual en el Formulario 10-K, nuestro Informes trimestrales en el Formulario 10-Q y en nuestras otras presentaciones ante la SEC. Se le advierte que no deposite una confianza indebida en las declaraciones prospectivas. La Compañía no tiene la intención, y no asume ninguna obligación, de actualizar ninguna declaración prospectiva.
Global Medical REIT Inc.
Balance general consolidado condensado
(sin auditar, y en miles, excepto los valores par)
Al 31 de diciembre de
2019
2018
Bienes
Inversión en bienes inmuebles:
Tierra
PS
95,381
PS
63,710
edificio
693,533
518,451
Mejoras del sitio
9,912
6.880
Mejoras de inquilinos
33,909
15,357
Arrendamiento de activos intangibles adquiridos
72,794
43,152
905,529
647,550
Menos: depreciación acumulada y amortización
(56,503)
(30,625)
Inversión en bienes inmuebles, neto
849,026
616,925
Efectivo y equivalentes de efectivo
2,765
3,631
Efectivo restringido
4.420
1,212
Cuentas por cobrar de inquilinos
4,957
2,905
Debido de partes relacionadas
50
-
Depósitos en garantía
3,417
1,752
Activos diferidos
14,512
9,352
Activo derivado
2,194
-
Otros activos
3,593
322
Los activos totales
PS
884,934
PS
636,099
Compromisos y equidad
Pasivo:
Línea de crédito, neto de costos de emisión de deuda no amortizados de $ 3,832 y $ 3,922
PS
347,518
PS
276,353
al 31 de diciembre de 2019 y 2018, respectivamente
Pagos por pagar, netos de costos de emisión de deuda no amortizados de $ 667 y $ 799 a y
38,650
38,654
31 de diciembre de 2019 y 2018, respectivamente
Cuentas por pagar y gastos acumulados
5,069
3,664
Dividendos pagables
11,091
6,981
Depósitos de seguridad y otros
6.351
4,152
Debido a parte relacionada
1,648
1,030
Responsabilidad derivada
8,685
3,487
Otra responsabilidad
2,405
-
Arrendamiento adquirido pasivo intangible, neto
3,164
2,028
Responsabilidad total
424,581
336,349
Compromisos y contingencias
Capital:
Acciones preferidas, valor nominal de $ 0.001, 10,000 acciones autorizadas; 3.105 emitidos y
74,959
74,959
pendiente al 31 de diciembre de 2019 y 2018, respectivamente (preferencia de liquidación
de $ 77,625 al 31 de diciembre de 2019 y 2018, respectivamente)
Acciones comunes, valor nominal de $ 0.001, 500,000 acciones autorizadas; 43,806 acciones y
44
26
25,944 acciones emitidas y en circulación al 31 de diciembre de 2019 y 2018, respectivamente
Pago adicional en capital
433,330
243,038
Déficit acumulado
(71,389)
(45,007)
Otra pérdida integral acumulada
(6.674)
(3.721)
Total de capital contable de Global Medical REIT Inc.
430,270
269,295
Interes no controlado
30,083
30,455
Equidad total
460,353
299,750
Total pasivos y patrimonio
PS
884,934
PS
636,099
Global Medical REIT Inc.
Estados de operaciones consolidados condensados
(sin auditar y en miles, excepto los montos por acción)
Tres meses terminados
31 de diciembre,
Doce meses terminados
31 de diciembre,
2019
2018
2019
2018
Ingresos
Ingresos por alquileres (1)
PS
20,385
PS
14,348
PS
70,515
PS
53,138
Otros ingresos
67
28
211
54
Los ingresos totales
20,452
14,376
70,726
53,192
Gastos
General y administrativo
1,608
1,368
6.536
5,537
Los gastos de explotación
2,132
992
5,958
3.720
Gastos de gestión – parte relacionada
1,727
1,142
6.266
4.422
Gasto de depreciación
5,585
3,680
19,066
13,644
Gastos de amortización
1,812
981
5,569
3,625
Gastos por intereses
4,765
4,294
17.472
14,975
Tasas de preadquisición
48
90
271
383
Gastos totales
17,677
12,547
61,138
46,306
Ingresos antes de ganancia por venta de propiedades de inversión
2,775
1,829
9.588
6.886
Ganancia en venta de propiedades de inversión
-
7.675
-
7.675
Lngresos netos
PS
2,775
PS
9,504
PS
9.588
PS
14,561
Menos: dividendos de acciones preferentes
(1,455)
(1,455)
(5,822)
(5,822)
Menos: Ingresos netos atribuibles a intereses no controladores
(108)
(1,013)
(354)
(1,071)
Utilidad neta atribuible a accionistas comunes
PS
1,212
PS
7,036
PS
3,412
PS
7,668
Utilidad neta atribuible a los accionistas comunes por acción
PS
0,03
PS
0,31
PS
0,10
PS
0,35
– básico y diluido
Promedio ponderado de acciones en circulación
37,876
22,815
33,865
21,971
– básico y diluido
(1)
Los ingresos por rentas incluyen recuperaciones de gastos relacionados con el reembolso de los impuestos sobre bienes inmuebles, seguros y otros gastos operativos de $ 1.6 millones y $ 1.0 millones por los tres meses terminados el 31 de diciembre de 2019 y 2018, respectivamente, y $ 5.2 millones y $ 3.6 millones por los doce meses terminados el 31 de diciembre de 2019 y 2018, respectivamente.
Global Medical REIT Inc.
Conciliación de los ingresos netos con FFO y AFFO
(sin auditar y en miles, excepto por acción y cantidades unitarias)
Tres meses terminados
31 de diciembre,
Doce meses terminados
31 de diciembre,
2019
2018
2019
2018
Lngresos netos
PS
2,775
PS
9,504
PS
9.588
PS
14,561
Menos: dividendos de acciones preferentes
(1,455)
(1,455)
(5,822)
(5,822)
Gastos de depreciación y amortización
7,397
4,661
24,635
17,269
Ganancia en venta de propiedades de inversión
-
(7,675)
-
(7,675)
FFO
PS
8.717
PS
5,035
PS
28,401
PS
18,333
Amortización de los arrendamientos del mercado anteriores, neto (1)
247
204 204
881
688
Ingresos por alquileres diferidos de línea recta
(1,492)
(1,345)
(5,806)
(5,316)
Gastos de compensación basados en acciones
843
693
3,336
2,671
Amortización de costos financieros diferidos y otros
312
311
1,312
1,640
Tasas de preadquisición
48
90
271
383
AFFO
PS
8,675
PS
4.988
PS
28,395
PS
18,399
Utilidad neta atribuible a accionistas comunes
PS
0,03
PS
0,31
PS
0,10
PS
0,35
por acción – básica y diluida
FFO por acción y unidad
PS
0,21
PS
0,20
PS
0,75
PS
0,76
AFFO por acción y unidad
PS
0,21
PS
0,20
PS
0,75
PS
0,76
Promedio ponderado de acciones y unidades en circulación
41,794
25,371
37,789
24,261
– básico y diluido
Conciliación de acciones promedio ponderadas y unidades en circulación:
Promedio ponderado de acciones ordinarias
37,876
22,815
33,865
21,971
Unidades OP medias ponderadas
3,143
1,968
3,144
1,704
Promedio ponderado de unidades LTIP
775
588
780
586
Promedio ponderado de acciones y unidades en circulación
41,794
25,371
37,789
24,261
– básico y diluido
(1)
La Compañía adoptó la actualización del Libro Blanco NAREIT FFO 2018 durante el primer trimestre de 2019. En consecuencia, la amortización de los arrendamientos por encima y por debajo del mercado ya no se incluye como un elemento de conciliación en la determinación de FFO.
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