TORONTO Slate Office REIT (TSX: SOT.UN) (el «REIT») informó hoy los resultados financieros de los tres y doce meses finalizados el 31 de diciembre de 2019.




«Slate Office REIT logró resultados sólidos en el cuarto trimestre de 2019, resaltado por un fuerte arrendamiento, un apalancamiento mejorado y un crecimiento continuo en el valor de los activos netos», dijo Scott Antoniak, Director Ejecutivo de Slate Office REIT. «Con la finalización del programa de reciclaje de capital y un balance de fortalecimiento, el REIT está bien posicionado para el crecimiento y buscará desplegar capital en nuevas oportunidades de inversión que fortalecerán la calidad de la cartera de REIT y crearán un valor incremental para los que no tienen titulares».


Para la carta del CEO a los titulares de participaciones para el trimestre, siga el enlace aquí.


Aspectos destacados del cuarto trimestre de 2019


Creación de valor: el valor del activo neto IFRS («NAV») de REIT ha aumentado a $ 8.99 por unidad al 31 de diciembre de 2019 de $ 8.54 por unidad al 31 de diciembre de 2018 y está bien respaldado por las transacciones recientes completadas por REIT. Esto representa un rendimiento anual del 10,7%, incluidas las distribuciones de REIT a los titulares de participaciones.


Disponibilidad de capital: el REIT ha ejecutado $ 311 millones en disposiciones desde junio de 2018 con una prima promedio del 17% sobre el precio de compra más los costos de cierre y una tasa de rendimiento interna apalancada del 15%. Las transacciones de 2019 han generado $ 171 millones de ingresos netos que se han utilizado para mejorar el apalancamiento y proporcionar capacidad para reinvertir en nuevas oportunidades acumulativas que harán crecer la cartera de REIT en 2020 y más allá.


Canalización significativa: REIT tiene una cartera de adquisición significativa en los Estados Unidos y Canadá, donde espera desplegar los ingresos para fortalecer la calidad de la cartera de REIT y crear un valor incremental para los titulares de participaciones.


Préstamo a valor: La relación préstamo a valor («LTV») de REIT disminuyó a 58.7% al 31 de diciembre de 2019 del 63.1% al 31 de diciembre de 2018, una mejora del 4.4% que proporciona flexibilidad adicional en el balance para el futuro crecimiento y adquisiciones.


Fuerte actividad de arrendamiento y ganancias de ocupación: el REIT completó un total de 190,894 pies cuadrados de arrendamiento en el cuarto trimestre, compuesto por 41,412 pies cuadrados de nuevas ofertas de arrendamiento y 149,482 pies cuadrados de renovaciones que aumentaron la ocupación al 87.1% en comparación con 86.3% al 30 de septiembre 2019.


Diferenciales de arrendamiento positivos: los diferenciales de arrendamiento en el trimestre fueron 13.4% superiores a los alquileres de edificios vencidos o vigentes y el plazo de arrendamiento promedio ponderado fue de 5.6 años.


Core-FFO: los fondos básicos de las operaciones («Core-FFO») fueron de $ 13.2 millones o $ 0.18 por unidad para el cuarto trimestre de 2019.


Índice de pago de AFFO y AFFO: El índice de pago de los fondos ajustados de las operaciones («AFFO») para el cuarto trimestre de 2019 fue del 63,6%. AFFO fue de $ 11.5 millones o $ 0.16 por unidad para el cuarto trimestre de 2019.


Resumen de los resultados del cuarto trimestre de 2019






Tres meses terminados el 31 de diciembre de



(miles de dólares, excepto por cantidades unitarias)



2019





2018





Cambio %



Ingresos de alquiler



PS



51,329








PS



59,055








(13,1



)%



El margen de explotación



PS



24,174








PS



27,358








(11,6



)%



Lngresos netos



PS



19,813








PS



27,944








(29,1



)%



Misma propiedad NOI



PS



24,009








PS



24,079








(0.3



)%



Promedio ponderado del número diluido de unidades de fideicomiso (miles)



73,278








75,261








(2.6



)%



Fondos de operaciones («FFO»)



PS



12,600








PS



13,758








(8.4



)%



FFO por unidad



PS



0,17








PS



0,18








(5.6



)%



Ratio de pago de FFO



58.0



%




102,5



%




(44,5



)%



Core FFO



PS



13,236








PS



14,356








(7.8



)%



FFO central por unidad



PS



0,18








PS



0,19








(5.3



)%



Ratio de pago del FFO principal



55,2



%




98,2



%




(43,0



)%



AFFO



PS



11,498








PS



11,101








3.6



%



AFFO por unidad



PS



0,16








PS



0,15








6.7



%



Ratio de pago de AFFO



63,6



%




127,0



%




(63,4



)%




























31 de diciembre de 2019





31 de diciembre de 2018





Cambio %



Los activos totales



PS



1,709,964








PS



1,866,729








(8.4



)%



Deuda total



PS



1.001.947








PS



1,175,826








(14,8



)%



Ocupación de cartera 1


87,1



%




87,6



%




(0.5



)%



Préstamo a valor



58,7



%




63,1



%




(4.4



)%



Deuda neta a EBITDA ajustado apalancamiento 2


10,1


X


12,5


X


(2.4


)X

Ratio de cobertura de intereses 2


2.2 2.2


X


2.2 2.2


X


-







(1) Incluidas las propiedades de reurbanización.


(2) El EBITDA se calcula utilizando los últimos doce meses reales, como se calcula a continuación.



Llamada de conferencia y detalles de presentación


La alta gerencia organizará una conferencia telefónica en vivo a las 9:00 a.m. ET el lunes 2 de marzo de 2020 para analizar los resultados y las iniciativas comerciales en curso de REIT.


Se puede acceder a la llamada de conferencia marcando (647) 427-2311 o 1 (866) 521-4909. Además, la conferencia telefónica estará disponible a través del audio simultáneo que se encuentra en www.snwebcastcenter.com/webcast/slate/2020/0203. Se podrá acceder a una repetición hasta el 16 de marzo de 2020 a través del sitio web de REIT o marcando (416) 621-4642 o 1 (800) 585-8367 (código de acceso 9137755) aproximadamente dos horas después del evento en vivo.


Acerca de REIT de Slate Office (TSX: SOT.UN)


Slate Office REIT es un fideicomiso de inversión inmobiliaria abierto. La cartera de REIT comprende 36 activos inmobiliarios estratégicos y bien posicionados ubicados principalmente en los principales centros de población de Canadá e incluye dos activos en el centro de Chicago, Illinois. El REIT se centra en maximizar el valor a través del alquiler orgánico interno y el crecimiento de la ocupación y adquisiciones estratégicas. Visite slateofficereit.com para obtener más información.


Acerca de la gestión de activos de pizarra


Slate Asset Management es una plataforma de inversión alternativa líder enfocada en bienes raíces con más de $ 6 mil millones en activos bajo administración. Slate es un administrador orientado al valor y un patrocinador importante de todos sus vehículos de inversión privados y que cotizan en bolsa, que se adaptan a las metas y objetivos únicos de sus inversores. El enfoque de inversión cuidadoso y selectivo de la empresa crea valor a largo plazo con énfasis en la preservación del capital y los retornos descomunales. Slate cuenta con el respaldo de personas excepcionales, capital flexible y una capacidad demostrada para originar y ejecutar una amplia gama de oportunidades de inversión convincentes. Visite slateam.com para obtener más información.


Información suplementaria


Todas las partes interesadas pueden acceder a la información complementaria de Slate Office REIT en línea en slateofficereit.com en la sección Inversores. Estos materiales también están disponibles en Sedar o previa solicitud en [email protected] o (416) 644-4264.


Declaraciones prospectivas


Ciertas declaraciones en este documento pueden ser declaraciones prospectivas en el sentido de las leyes de valores aplicables. Estas declaraciones reflejan las expectativas de la gerencia con respecto a objetivos, planes, metas, estrategias, crecimiento futuro, resultados de operaciones, desempeño y perspectivas comerciales y oportunidades del REIT, incluidas las expectativas para el año financiero actual, e incluyen, entre otras, declaraciones con respecto a las creencias, planes, estimaciones e intenciones de la gerencia y declaraciones similares sobre eventos futuros anticipados, resultados, circunstancias, desempeño o expectativas que no son hechos históricos. Declaraciones que contienen palabras como «podría», «debería», «haría», «anticipar», «esperar», «creer», «planear», «pretender», «voluntad», «puede», «podría» y expresiones o declaraciones similares relacionadas con asuntos que no son hechos históricos constituyen declaraciones a futuro.


Estas declaraciones prospectivas no son garantías de eventos o desempeño futuros y, por su naturaleza, se basan en las estimaciones y suposiciones actuales de REIT, que están sujetas a riesgos e incertidumbres importantes. Las declaraciones prospectivas contenidas en este documento se hacen como la fecha del presente y, en consecuencia, están sujetas a cambios después de dicha fecha. El REIT no se compromete a actualizar ninguna declaración prospectiva contenida en este documento, excepto lo expresamente requerido por las leyes de valores aplicables.


Medidas no IFRS


Revelamos una serie de medidas financieras en este comunicado de prensa que no son medidas utilizadas bajo las NIIF, incluyendo NOI, NOI de la misma propiedad, FFO, relación de pago de FFO, Core-FFO, relación de pago de Core-FFO, AFFO, relación de pago de AFFO, IFRS valor del activo neto, EBITDA ajustado, deuda neta a EBITDA ajustado y el índice de cobertura de intereses, además de ciertas medidas por unidad.


NOI se define como los ingresos por alquiler menos los gastos operativos de la propiedad, antes del alquiler en línea recta y otros cambios. El NOI de la misma propiedad incluye aquellas propiedades propiedad de REIT para cada uno del período actual y el período comparativo relevante.


FFO se define como el ingreso neto y el ingreso integral ajustado para ciertas partidas, incluidos los costos de arrendamiento amortizados en ingresos, el cambio en el valor razonable de las propiedades, el cambio en el valor razonable de los instrumentos financieros, los costos de disposición, la depreciación del activo del hotel, el cambio en el valor razonable de la Clase B Unidades de LP, distribuciones a unitholders de LP de Clase B y recibos de suscripción equivalente.


Core-FFO se define como FFO ajustado por la participación de REIT en los pagos de arrendamiento recibidos para su activo del Centro de datos, que a los efectos de las NIIF se contabiliza como un arrendamiento financiero y elimina el impacto de los honorarios de descarga de la hipoteca (si corresponde).


AFFO se define como FFO ajustado para ciertas partidas, incluidos los suplementos de ingresos garantizados, la amortización de los costos de transacción diferidos, el reconocimiento y la amortización de los ajustes al mercado en las hipotecas refinanciadas o canceladas, los ajustes por los subsidios de tasas de interés recibidos, el reconocimiento de la participación del REIT de los pagos de arrendamiento recibidos para su activo del Centro de datos, que a los efectos de las NIIF se contabiliza como un arrendamiento financiero, amortización del alquiler en línea recta y el arrendamiento directo normalizado y los costos de capital.


La relación de pago FFO, la relación de pago Core-FFO y la relación de pago AFFO se definen como distribuciones declaradas divididas por FFO, Core-FFO y AFFO, respectivamente.


FFO por unidad, Core-FFO por unidad y AFFO por unidad se definen como FFO, Core-FFO y AFFO divididos por el número promedio ponderado de unidades diluidas pendientes, respectivamente.


El valor del activo neto IFRS se define como el agregado del valor en libros del patrimonio neto de REIT, las unidades de Clase B LP y las unidades diferidas.


El EBITDA ajustado se define como ganancias antes de intereses, impuestos sobre la renta, depreciación, ganancias (pérdidas) del valor razonable tanto de instrumentos financieros como de propiedades de inversión, a la vez que se excluyen elementos no recurrentes como los costos de transacción de disposiciones, adquisiciones u otros eventos y se ajustan los ingresos recibidos del Centro de datos al efectivo recibido en lugar de los ingresos financieros registrados con fines contables.


La deuda neta al EBITDA ajustado se calcula dividiendo el monto total de la deuda pendiente, menos el efectivo disponible, por el EBITDA ajustado anualizado.


El índice de cobertura de intereses se define como el EBITDA ajustado dividido por los intereses en efectivo pagados.


Utilizamos estas medidas por una variedad de razones, que incluyen la medición del desempeño, la administración del negocio, la asignación de capital y la evaluación del riesgo. Las descripciones de por qué estas medidas que no son IFRS son útiles para los inversores y cómo la gerencia usa cada medida se incluyen en la Discusión y Análisis de la Gerencia, que los lectores deben leer al evaluar las medidas incluidas en este documento. Creemos que proporcionar estas medidas de desempeño de manera complementaria a nuestros resultados de las NIIF es útil para los inversores al evaluar el desempeño general de nuestros negocios de una manera similar a la administración. Estas medidas financieras no deben considerarse como un sustituto de medidas financieras similares calculadas de acuerdo con las NIIF. Advertimos a los lectores que estas medidas financieras no IFRS pueden diferir de los cálculos revelados por otras empresas y, como resultado, pueden no ser comparables con medidas similares presentadas por otros.


Cálculo y conciliación de medidas no IFRS


Las tablas a continuación resumen un cálculo de medidas no IFRS basado en información financiera IFRS.


El cálculo de NOI es el siguiente:






Tres meses terminados el 31 de diciembre de







2019







2018







Ingresos



PS



51,329







PS



59,055







Gastos operativos de propiedad







(25,599



)







(29,429



)



CINIIF 21 ajuste del impuesto a la propiedad 1






(2,555



)







(2,107



)



Rentas en línea recta y otros cambios.







999











(161



)



El margen de explotación



PS



24,174







PS



27,358








La conciliación de los ingresos netos con FFO, Core-FFO y AFFO es la siguiente:






Tres meses terminados el 31 de diciembre de



(miles de dólares, excepto por cantidades unitarias)



2019




2018




Lngresos netos



PS



19,813







PS



27,944







Agregar (deducir):













Costos de arrendamiento amortizados a ingresos



1,445







1,121







Cambio en el valor razonable de las propiedades



468







(9,925



)



CINIIF 21 ajuste del impuesto a la propiedad



(2,555



)



(2,107



)



Cambio en el valor razonable de los instrumentos financieros.



(6.500



)



4,547







Costos de disposición



816







921







Depreciación del activo hotelero



261







268







Gastos por impuestos diferidos (recuperación)



861







199







Cambio en el valor razonable de las unidades LP de Clase B



(2,537



)



(10,201



)



Distribuciones a unitholders de clase B



528







991







FFO 1



PS



12,600







PS



13,758







Ingresos financieros por arrendamientos financieros por cobrar



(889



)



(927



)



Pagos de arrendamiento financiero recibidos



1,525







1,525







Core-FFO 1



PS



13,236







PS



14,356







Amortización de costos de transacción diferidos



681







889







Amortización de los ajustes de la deuda al mercado



(59



)



(97



)



Amortización del alquiler en línea recta



(446



)



(1,282



)



Subsidio de tasa de interés



108







108







Suplementos de ingresos garantizados



296







300







Arrendamiento directo normalizado y costos de capital



(2,318



)



(3,173



)



AFFO 1



PS



11,498







PS



11,101





















Número promedio ponderado de unidades diluidas pendientes (en miles)



73,278







75,261







FFO por unidad 1


PS



0,17







PS



0,18







Core-FFO por unidad 1


0,18







0,19







AFFO por unidad 1


0,16







0,15







Ratio de pago de FFO 1


58.0



%



102,5



%



Relación de pago Core-FFO 1


55,2



%



98,2



%



Ratio de pago de AFFO 1


63,6



%



127,0



%



(1) Consulte la sección «Medidas no IFRS» más arriba.



La conciliación del flujo de efectivo de las actividades operativas a FFO, Core-FFO y AFFO es la siguiente:






Tres meses terminados el 31 de diciembre de







2019




2018




El flujo de efectivo de las actividades de operaciones



PS



15,600







PS



14,410







Agregar (deducir):













Costos de arrendamiento amortizados a ingresos



1,445







1,121







Costos de disposición



816







921







Elementos de capital de trabajo



(4,168



)



(3,054



)



Renta en línea recta y otros cambios



(999



)



161







Intereses y otros costos financieros



(11,117



)



(13,951



)



Pago interesado



10,495







13,159







Distribuciones pagadas a los titulares de clase B



528







991







FFO 1


PS



12,600







PS



13,758







Ingresos financieros por arrendamientos financieros por cobrar



(889



)



(927



)



Pagos de arrendamiento financiero recibidos



1,525







1,525







Core-FFO 1


PS



13,236







PS



14,356







Amortización de costos de transacción diferidos



681







889







Amortización de los ajustes de la deuda al mercado



(59



)



(97



)



Amortización del alquiler en línea recta



(446



)



(1,282



)



Subsidio de tasa de interés



108







108







Suplementos de ingresos garantizados



296







300







Arrendamiento directo normalizado y costos de capital



(2,318



)



(3,173



)



AFFO 1


PS



11,498







PS



11,101







(1) Consulte la sección «Medidas no IFRS» más arriba.



El cálculo del EBITDA ajustado final de doce meses es el siguiente:






Doce meses terminados el 31 de diciembre,







2019




2018




Lngresos netos



PS



62,441







PS



77,137







Alquiler de línea recta y otros cambios



2,339







(683



)



Ingresos por intereses



(556



)



(264



)



Intereses y costos financieros



48,988







44.265







Cambio en el valor razonable de las propiedades



(32,738



)



(15,288



)



CINIIF 21 ajuste del impuesto a la propiedad



-







(4,371



)



Cambio en el valor razonable de los instrumentos financieros.



2,710







(2,401



)



Distribuciones a accionistas de Clase B



2,421







3.964







Costos de disposición



12,142







2,247







Depreciación del activo hotelero



1,000







947







Cambio en el valor razonable de las unidades LP de Clase B



(634



)



(11,469



)



Recuperación de impuestos diferidos



830







(721



)



EBITDA ajustado1


PS



98,943







PS



93,363







(1) Consulte la sección «Medidas no IFRS» más arriba.



El cálculo de la deuda neta es el siguiente:






31 de diciembre de 2019




31 de diciembre de 2018



Deuda, no corriente



PS



818,621








PS



908,488







Deuda corriente



183,326








267,338







Deuda



PS



1.001.947








PS



1,175,826







Menos: efectivo en mano



6.117








7,192







Deuda neto



PS



995,830








PS



1,168,634








El cálculo de la deuda neta al EBITDA ajustado es el siguiente:






Doce meses terminados el 31 de diciembre,







2019




2018




Deuda



1.001.947







1,175,826







Menos: efectivo en mano



6.117







7,192







Deuda neto



PS



995,830







PS



1,168,634







EBITDA ajustado 1


98,943







93,363







Deuda neta a EBITDA ajustado 2



10,1



X



12,5



X



(1) El EBITDA ajustado se basa en los reales de los doce meses anteriores a la fecha del balance.


(2) Consulte la sección «Medidas no IFRS» más arriba.



El índice de cobertura de intereses se calcula de la siguiente manera:






Doce meses terminados el 31 de diciembre,







2019




2018




EBITDA ajustado 1


PS



98,943







PS



93,363







Gastos por intereses



45,400







41,715







Ratio de cobertura de intereses 1



2.2x




2.2x




(1) Consulte la sección «Medidas no IFRS» más arriba.



El siguiente es el cálculo del valor del activo neto IFRS sobre una base total y por unidad al 31 de diciembre de 2019 y al 31 de diciembre de 2018:






31 de diciembre de 2019




31 de diciembre de 2018




Capital



PS



627,305




PS



611,447







Unidades LP de clase B



30,918




31,552







Responsabilidad unitaria diferida



742




636







Impuesto diferido pasivo (activo)



92




(757



)



IFRS valor liquidativo



PS



659,057




PS



642,878





















Número de unidades diluidas pendientes 1


73,291




75,300







IFRS valor liquidativo por unidad



PS



8,99




PS



8.54







(1) Representa el número total de unidades pendientes diluidas e incluye unidades REIT pendientes, unidades DUP y unidades LP de Clase B.