La Junta de Gobierno ha aprobado someter a información pública la modificación del Plan General para la protección y mejora del uso residencial a través del Plan RESIDE. Este texto sustituirá al actual Plan de Hospedaje de 2019 (PEH) debido a su ineficacia para detener la pérdida de viviendas destinadas a uso residencial en la ciudad y la proliferación de pisos turísticos. El Plan RESIDE, promovido por el Área de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad, dirigido por Borja Carabante, se centra en tres objetivos: detener la pérdida de población del centro de la ciudad y ampliar la oferta residencial, ordenar la oferta turística y mejorar la convivencia entre vecinos y visitantes.
Modelo de convivencia
Madrid apuesta por un modelo donde los pisos turísticos coexistan con otras modalidades de alojamiento, pero protegiendo a los residentes de los efectos que implica compartir espacio en un mismo edificio. Por esta razón, el Plan RESIDE no permitirá que operen pisos turísticos en edificios residenciales, priorizando su concentración en bloques dedicados únicamente a la actividad turística.
Perímetro que separa los dos ámbitos regulados
El Ayuntamiento simplifica la regulación. Mientras el PEH reglamentaba sobre tres anillos, el Plan RESIDE actúa en dos ámbitos: el centro histórico, donde la presencia de viviendas turísticas es mayor, y el resto de la ciudad. Las obligaciones para el centro histórico quedan delimitadas a las siguientes vías:
- Avenida de la Reina Victoria.
- Glorieta de los Cuatro Caminos.
- Calle de Raimundo Fernández Villaverde.
- Calle de Joaquín Costa.
- Plaza de la República Argentina.
- Glorieta de López de Hoyos.
- Glorieta de Francisco Silvela.
- Plaza de Manuel Becerra.
- Calle de Doctor Esquerdo.
- Calle de Pedro Bosch.
- Calle de Cocheras.
- Calle de Téllez.
- Calle del Comercio.
- Avenida de Ciudad de Barcelona.
- Calle de Méndez Alvaro.
- Calle de General Lacy hasta Ramírez de Prado.
- Calle de Tomás Bretón.
- Calle de Juana Doña.
- Calle de Juan de Vera.
- Linde oriental de la parcela de la Penitenciaria de Yeserías.
- Calle de Alejandro Ferrant.
- Linde oeste y sur de la parcela correspondiente a calle de Embajadores, 173.
- Calle de Embajadores.
- Plaza de Italia.
- Plaza del Molino.
- Plaza de Legazpi.
- Calle del Maestro Arbós.
- Avenida del Manzanares sur hasta Pasaje de Montserrat.
- Parque de Madrid Río.
- Glorieta del Marqués de Vadillo.
- Avenida de Manzanares.
- Calle de Puente de San Isidro.
- Avenida del Manzanares.
- Paseo de la Ermita del Santo.
- Glorieta del Puente de Segovia.
- Paseo de Marqués de Monistrol.
- Paseo Bajo de la Virgen del Puerto.
- Glorieta San Vicente.
- Cuesta de San Vicente.
- Paseo del Rey.
- Calle de la Rosaleda.
- Calle de Francisco y Jacinto Alcántara.
- Paseo de Camoens y Valero.
- Glorieta del Maestro.
- Paseo de Ruperto Chapi.
- Plaza de Cristo Rey.
- Linde oriental de la avenida del Arco de la Victoria hasta calle Isaac Peral.
- Calle de Isaac Peral.
- Paseo de San Francisco de Sales.
- Calle de Guzmán el Bueno hasta avenida Reina Victoria.
En el interior de este perímetro, el Plan RESIDE establece las siguientes directrices:
Proteger el uso residencial
Se prohíben los pisos turísticos dispersos en edificios residenciales, incluso en planta baja.
En edificios que no sean de uso residencial, se admiten los pisos turísticos sin limitaciones.
Fuera del centro histórico, el Ayuntamiento permite la implantación de pisos turísticos bajo las condiciones actuales tanto en edificios completos como en viviendas dispersas que convivan con uso residencial. En este último caso, se añade como novedad la obligación de que esos pisos turísticos dispongan de acceso independiente.
Recuperar el uso residencial
El Ayuntamiento ofrecerá ventajas urbanísticas para convertir edificios de uso terciario en uso residencial, con incentivos como el incremento de la edificabilidad existente. Se admite la transformación de equipamientos dotacionales privados, catalogados y obsoletos en uso residencial para viviendas de alquiler asequible y/o coliving. Este cambio solo se permitirá en edificios catalogados, mediante un plan especial de protección que asegure su restauración y rehabilitación. Actualmente, hay 210 edificios de estas características en el centro histórico de la ciudad.
Proteger el comercio de proximidad
El Plan de Hospedaje de 2019 permitió que los pisos turísticos se implantaran en planta baja, lo que provocó la desaparición de muchos locales de barrio en la zona central debido a que es más rentable la actividad de vivienda turística, lo que ha llevado a una reducción del comercio al servicio de los vecinos. Desde 2015, se transformaron 3.306 locales en viviendas y/o pisos turísticos en Madrid. Con el Plan RESIDE no se permitirá la transformación de los locales comerciales en pisos turísticos en el centro histórico, ni en las principales vías terciarias.
Fuera del centro histórico se prohíbe la transformación de locales en viviendas y pisos turísticos en las siguientes vías terciarizadas:
- Calle de Bravo Murillo, desde calle del Conde de Serrallo a glorieta de Cuatro Caminos.
- Calle de López de Hoyos, de calle del Príncipe de Vergara a calle de Clara del Rey.
- Calle de Clara del Rey, de calle Padre Xifré a calle López de Hoyos.
- Calle de Cartagena, de avenida de América a calle de Francisco Silvela.
- Calle de Alcalá, de calle de Santa Leonor a plaza de Manuel Becerra.
- Calle de Sepúlveda, de calle de Pradales a calle de Costanilla de los Olivos.
- Calle de Puerto de Canfranc, de calle de Sierra Toledana a avenida de la Albufera.
- Calle de la Oca, de la glorieta del Ejército a calle del General Ricardos.
- Avenida de Nuestra Señora de Valvanera, de calle Vía Carpetana a plaza de Almodóvar.
- Calle de Marcelo Usera, de avenida de Rafaela Ybarra a Puente de Andalucía.
- Calle del Puerto Pajares, de calle de Martínez de la Riva a avenida de la Albufera.
- Calle de Martínez de la Riva, de calle Santa Julia a calle Puerto Arbalán.
- Calle de Alberto Palacios, de calle de Encarnación del Pino a plaza de Ágata.
- Paseo de Extremadura, de calle de Alfonso Cea a Puente de Segovia.
- Glorieta del General Ricardos, de glorieta de Marqués de Vadillo a calle de la Oca.
- Paseo Quince de Mayo, de calle de Julián González a calle General Ricardos.
- Calle de Antonio López, de glorieta Marqués de Vadillo a Puente de Andalucía.
- Avenida de Ciudad de Barcelona, de calle del Doctor Esquerdo a M-30.
- Avenida Albufera, de M-30 a avenida de Buenos Aires.
- Calle del Príncipe de Vergara, de calle de Francisco Silvela a plaza de República Dominicana.
- Calle de Méndez Álvaro, de glorieta de Carlos V a M-30.
- Avenida de Córdoba, desde el inicio y su prolongación hasta M-40.
- Avenida de Entrevías, desde el inicio hasta la M-40.
- Avenida de San Diego, desde avenida del Monte Igueldo a calle de Martínez de la Riva.
- Avenida del Monte Igueldo, desde avenida de la Albufera a avenida San Diego.
- Calle Camino Vinateros, de calle de Diego de Valderrábano a calle del Pico de los Artilleros.
- Avenida de Moratalaz, de plaza del Corregidor Licenciado Antonio de Mena a plaza del Encuentro.
Calendario de aplicación
La aprobación inicial de la modificación del plan general se somete a información pública durante el plazo de un mes. Tras responder a las alegaciones, se elevará a Pleno para su aprobación provisional. Posteriormente, la Comunidad de Madrid revisará el texto para su aprobación definitiva. Se previó que el texto podría entrar en vigor en agosto de 2025.
Un plan de acción transitorio
El Ayuntamiento de Madrid actualizó el diagnóstico sobre pisos turísticos en la ciudad. En Madrid, operaban 17.360 establecimientos turísticos, de los cuales el 92,7 % eran pisos turísticos. Solo el 7 % eran legales. Almeida implementó un plan de acción transitorio hasta la aprobación definitiva del Plan RESIDE para equilibrar el mercado de hospedaje en la ciudad. Este plan contemplaba diversas acciones, entre las que se encontraban:
- La suspensión temporal de las licencias municipales desde esa fecha.
- El endurecimiento del régimen sancionador para propietarios de inmuebles que operan como viviendas de uso turístico sin autorización del Ayuntamiento.
- El refuerzo de la plantilla de inspectores en un 15 %.
- La publicación de un listado oficial de viviendas de uso turístico con licencia y su ubicación real.
Suspensión temporal de nuevas licencias
Desde la implementación del plan, se han “congelado” las licencias de pisos turísticos en dos tipos de usos dentro del ámbito territorial que contempla el Plan Especial de Hospedaje:
- Para uso residencial quedaron suspendidas las licencias para pisos turísticos dispersos y para la transformación de locales en viviendas en los ejes comerciales del distrito de Centro.
- Se suspendieron también las licencias para viviendas de uso turístico en edificaciones que no sean residenciales que se encuentren en planta baja.
Endurecimiento del régimen sancionador
El Ayuntamiento de Madrid no contaba con una normativa sancionadora específica para los pisos turísticos. Inicialmente, si se detectaba el funcionamiento irregular, se ordenaba el cese de la actividad; si no se acataba la orden, se imponían multas coercitivas. Desde el lanzamiento del plan transitorio, cuando se confirma que una vivienda se dedica a uso turístico sin licencia, se actúa bajo el artículo 204 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid. Esta legislación tipifica como infracción grave la implantación de un uso incompatible. Las sanciones son acumulativas en caso de continuar el incumplimiento de la ley, y hasta ahora se han impuesto 183 sanciones de 30.000 euros.
Refuerzo de inspectores y una web segura para usuarios de viviendas de uso turístico
Otro aspecto del plan de acción es el refuerzo del cuerpo de inspectores. La Subdirección General de Inspección y Disciplina cuenta con 65 trabajadores para toda la actividad inspectora, y se incrementará la plantilla en un 15 %, incorporando diez personas más.
La cantidad de pisos turísticos ha aumentado un 50 % en la ciudad desde 2017. En este tiempo, se contabilizaron 8.162 viviendas turísticas nuevas, frente a 113 establecimientos turísticos, lo que representa un incremento del 9,85 %. En el distrito de Centro, hay un turista alojado por cada dos residentes.
El Servicio de Inspección y Disciplina recibió un 51 % más de denuncias en 2023 en comparación con 2022 relacionadas con viviendas y apartamentos de uso turístico. De las aproximadamente 2.000 inspecciones realizadas, se verificó que 448 viviendas se dedicaban al uso turístico, y se ordenó el cese de 356 y la reversión a uso residencial de 221.
